Hoe inkomensprognoses de betaalbaarheid van het wonen uithollen

Portefeuille- en Assetmanagement in 2022

Portefeuille- en Assetmanagement in 2022 by De Corporatiestrateeg

Actualiteiten Volkshuisvesting en Corporaties

In deze extra aflevering een update over de laatste ontwikkelingen op het gebied van volkshuisvesting & corporaties. In het debat over de staat van de woningmarkt werd afgelopen week vooruitgekeken naar de afspraken die het rijk wil maken met corporaties over investeringen. Betaalbaarheid voor huurders is daarbij ook een belangrijk aspect: hoe wil de nieuwe minister dit meerjarig gaan regelen? En er is discussie over de interpretatie van Europese regels door de Nederlandse overheid.

Werken aan een duurzaam bedrijfsmodel (interview met Vidomes)

Toen de marktwaardering werd ingevoerd, zijn veel corporaties overgestapt op rendementsbeleid. Maar voor goede sturing, zeker op de langere termijn, is er meer nodig. Daarom ontwikkelde woningcorporatie Vidomes een model om beter de grenzen op te kunnen zoeken van wat we kunnen investeren. We willen immers maximaal bijdragen, maar wél verantwoord. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/werken-aan-een-duurzaam-bedrijfsmodel-interview-met-vidomes/

Zorgvastgoed: waar moet je op letten? (interview met Manon Kuipers)

Door de snelle demografische ontwikkelingen is zorgvastgoed een actueel onderwerp. Ook corporaties worden geconfronteerd met een snel vergrijzende doelgroep die behoefte heeft aan geschikte (zorg)woningen. Is dit een taak voor corporaties? Hoe beperk je de risico’s? En hoe zorg je voor een goede samenwerking met zorgaanbieders? Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/zorgvastgoed-waar-moet-je-op-letten-interview-met-manon-kuipers/

Conceptueel bouwen is onontkoombaar voor corporaties

Conceptueel bouwen: waarom ook jóuw corporatie daarmee aan de slag zou moeten gaan. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/conceptueel-bouwen-is-onontkoombaar-voor-corporaties/

De ideale huursom: twee scenario’s

Wat is de ideale huursom voor woningcorporaties? In dit artikel beantwoord ik deze veel gestelde vraag. Ook bespreek ik twee scenario’s die vaak slechts impliciet bij die overweging betrokken worden. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/de-ideale-huursom-twee-scenarios/

Zo werk je aan maatschappelijk rendement (interview met Jochum Deuten)

Corporaties gaan steeds scherper naar maatschappelijk rendement kijken. Dat merkt Jochum Deuten, onderzoeker en adviseur op het gebied van maatschappelijk rendement. Jochum is werkzaam voor gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen, en ook voor woningcorporaties. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met hem over wat maatschappelijk rendement inhoudt, en hoe je dit als corporatie kunt laten meewegen in je besluitvorming. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/zo-werk-je-aan-maatschappelijk-rendement-interview-met-jochum-deuten/

Laat je vastgoed sturen door data

Hoe zorg je ervoor dat je over goede data beschikt? En hoe zet je deze data in bij het maken van keuzes in je vastgoedsturing? Daarover ga ik het met je hebben in dit artikel. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/laat-je-vastgoed-sturen-door-data/

Wat doe je als corporatie bij energiearmoede?

Energiearmoede: wat kun je daar als corporatie aan doen? Daar wil ik het met je over hebben in dit artikel. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/wat-doe-je-als-corporatie-bij-energiearmoede/

Na de verhuurderheffing: werk aan de winkel

De verhuurderheffing gaat corporaties volgens de laatste plannen flink minder geld kosten. In dit artikel lees je alles over het geld van de verhuurderheffing, en wat we daar nu als corporaties mee moeten doen. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/na-de-verhuurderheffing-werk-aan-de-winkel/

Beleid als routekaart? Of als kompas?

Zie jij het beleid en de strategie van jouw corporatie als routekaart of als kompas? In dit artikel wil ik het met je hebben over het onderscheid tussen deze twee beelden, wat de essentiële verschillen zijn, en waarom je heel anders naar beleid gaat kijken als je beleid ziet als routekaart of juist als kompas. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/beleid-als-routekaart-of-als-kompas/

De beste beleidsmakers zitten in een luie stoel

Onlangs gaf ik een training over beleid maken en schrijven, en hadden we het over de verschillende rollen die je als beleidsmaker bij een corporatie hebt. Het ene moment ben je bezig met het analyseren van data en overleg je met interne en externe belanghebbenden over beleidskeuzes. Het andere moment moet je keuzes maken, deze opschrijven en op een heldere manier onderbouwen. Dat vergt niet alleen verschillende kwaliteiten van jou als beleidsmaker. Het vraagt ook dat je je werkplek aanpast aan datgene wat je op dat moment aan het doen bent. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/de-beste-beleidsmakers-zitten-in-een-luie-stoel/

Waarom je als manager nooit tijd hebt voor doordacht beleid

Waarom kom je als manager nooit toe aan het schrijven van beleidsstukken? Dat bespreek ik in dit artikel. Ook heb ik suggesties voor het oplossen van dit probleem. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/waarom-je-als-manager-nooit-tijd-hebt-voor-doordacht-beleid/

Onverwacht snelle ontwikkeling van portefeuille- en assetmanagement in 2021

Ook in 2021 heeft De Corporatiestrateeg weer onderzoek gedaan naar de stand van zaken bij het portefeuille- en assetmanagement bij corporaties. Dit jaar deden 87 corporaties mee. Iets meer dan de helft heeft het portefeuille- en assetmanagement verankerd in hun jaarcyclus. Dat is een flinke vooruitgang ten opzichte van voorgaande jaren. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/onverwacht-snelle-ontwikkeling-van-portefeuille-en-assetmanagement-in-2021/

Zijn corporaties steenrijk (of toch niet)?

“Zie je wel: corporaties hebben weer winst gemaakt.” Elk jaar rondom het verschijnen van de jaarrekeningen hoor je het mensen zeggen. Zij vinden dat die winst terug moet naar de huurders of de overheid, of dat het geld door corporaties geïnvesteerd moet worden. Maar klopt het wel dat corporaties steenrijk zijn? Wanneer je onder de streep van de winst- en verliesrekening van jouw corporatie kijkt, zul je waarschijnlijk inderdaad zien dat er winst gemaakt is. En bij veel corporaties is er in het jaarverslag zelfs sprake van een forse winst. Jammer voor die corporaties: dat geld staat niet op hun rekening. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/zijn-corporaties-steenrijk-of-toch-niet/

Betaalbaarheid: hoe ver wil je gaan?

Het werken aan betaalbaar wonen voor de doelgroep is een van de belangrijkste bestaansredenen van corporaties. Zo niet de belangrijkste. Maar de vraag is: hoe ver wil je daarin gaan? Je bent tenslotte niet als enige organisatie op de wereld verantwoordelijk voor de betaalbaarheid van het wonen voor jouw huurders. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/betaalbaarheid-hoe-ver-wil-je-gaan/

Corporaties: vereenvoudig de wereld, begin bij jezelf

Ik hoor corporatiemedewerkers vaak zeggen dat de wereld steeds complexer wordt. Ik wil je uitdagen om die zin uit je vocabulaire te schrappen. Want de wereld wordt niet complexer. Mensen, organisaties en overheden maken de wereld complexer. Die hebben dus ook de macht om de wereld weer wat eenvoudiger te maken. Dus ook jij, als individuele medewerker (als mens), en ook jouw corporatie als geheel kunnen daar iets aan doen. Daarom roep ik corporaties op: vereenvoudig de wereld, begin bij jezelf! Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/corporaties-vereenvoudig-de-wereld-begin-bij-jezelf/

Samen een portefeuilleplan maken (met collega corporaties)

Steeds meer corporaties werken in hun stad of regio met elkaar aan één gezamenlijk portefeuilleplan. Dat is een spannend proces. Portefeuillesturing is immers de kern van wat je doet. In je portefeuilleplan breng je de missie en visie van jouw corporatie met betrekking tot het vastgoed tot uitdrukking. Waarom zou je dat samen met andere corporaties doen? Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/samen-een-portefeuilleplan-maken-met-collega-corporaties/

Opgaven en Middelen: hoe dichten we het gat?

Rondom de kabinetsformatie laait de discussie rondom de opgaven en middelen van corporaties weer op. Het rapport van het onderzoek Opgaven en middelen in de corporatiesector dat in juli 2020 gepubliceerd werd (en kortgeleden geactualiseerd), schetst een grimmig beeld van de toekomst voor woningcorporaties. Uit het onderzoek blijkt dat corporaties structureel geld tekort komen om de maatschappelijke opgaven volledig in te vullen. Er moet snel iets gebeuren. Maar hoe dicht je het gat tussen de opgaven en middelen van corporaties? Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/opgaven-en-middelen-hoe-dichten-we-het-gat/

Weg met rendementssturing: kijk naar wat er echt toe doet

Sturen op financieel rendement heeft misschien wel zijn langste tijd gehad. Rendementssturing is namelijk een problematische manier om investeringsprojecten te beoordelen. Corporaties proberen al lang om vanuit financieel oogpunt naar het rendement te kijken. Maar achter die rendementsberekeningen liggen veel aannames over welke kasstromen rond een project lopen en wat het uiteindelijk doet met je vermogen. In de praktijk zie ik dat die aannames versluierend werken op wat je écht wilt weten als corporatie, voordat je een go of no go kunt geven op een investering. Meer lezen?

Waarschuwing: pas op voor het Urgentiemonster

Hier volgt een waarschuwing voor iedereen die bezig is met portefeuille- en assetmanagement: Pas op voor het Urgentiemonster! Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/waarschuwing-pas-op-voor-het-urgentiemonster/

Actualiteiten Huurbeleid (mei 2021)

Registratie van de live lunchbijeenkomst over het huurbeleid van woningcorporaties op 12 mei 2021 met Hilma Bolsman. In de uitzending hebben we het over de relevante actualiteiten en wijzigingen in wet- en regelgeving rondom het huurbeleid van woningcorporaties. Meer zien? https://youtu.be/eWpU3rngkKs

Beleidsmaker, neem de leiding in het begrotingsproces

Financiën: een onderwerp dat bij veel corporaties in de eerste instantie is voorbehouden aan de afdeling Financiën. Dat is een groot probleem. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/beleidsmaker-nee…begrotingsproces/

Waarom kleine corporaties slechter functioneren, maar beter presteren dan grote corporaties

Kleine corporaties functioneren slechter dan grote corporaties, maar ze presteren juist beter. De vraag is: hoe kan dat? Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/waarom-kleine-corporaties-slechter-functioneren-maar-beter-presteren-dan-grote-corporaties/

Conceptueel bouwen: sneller, goedkoper, zorgelozer (interview met Olga Görts)

Corporaties staan voor een enorme maatschappelijke opgave. Er moet méér en duurzamer gebouwd worden – en dat met beperkte middelen. Hoe moeten corporaties dit aanpakken? Starten met conceptuele woningbouw is volgens Olga Görts, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen, de eerste stap. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg sprak met haar over de ontwikkelingen in de conceptuele woningbouw en hoe corporaties een start kunnen maken met conceptueel bouwen.

(On)rendabel bouwen in 2021 (interview met Thijs Luijkx)

Rendabel een sociale huurwoningen bouwen. Het lijkt, door alle eisen die aan nieuwbouw worden gesteld, onmogelijk anno 2021. Maar in hoeverre is het dat ook? Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging hierover in gesprek met Thijs Luijkx van het platform Wat kost de bouw van een huurwoning. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/onrendabel-bouwen-in-2021-interview-met-thijs-luijkx/

Samenwerken aan onderhoud en verduurzaming (interview met Ad Straub)

Ad Straub is werkzaam als universitair hoofddocent aan de faculteit bouwkunde van de TU Delft. In die rol onderzoekt hij onder andere hoe corporaties samenwerken met marktpartijen in het realiseren van de verduurzamingsopgave. Ritske Dankert sprak met Ad over de ontwikkelingen en uitdagingen voor corporaties op het gebied van onderhoud en verduurzaming. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/samenwerken-aan-…ew-met-ad-straub/

Duurzaamheid en vastgoedstrategie: hoe maak je verbinding? (interview met Gertjan Wolleswinkel)

Hoe koppel je als corporatie de duurzaamheidsopgave aan je vastgoedstrategie? Gertjan Wolleswinkel, adviseur woningcorporaties bij adviesbureau Over Morgen, is hier samen met corporaties dagelijks mee bezig. Ritske Dankert van De Corporatiestrateeg ging met hem in gesprek. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/duurzaamheid-en-…jan-wolleswinkel/

Een hoopvol jaar: volkshuisvesting in 2021 (interview met Bram Klouwen)

2021 is een hoopvol jaar als het gaat om volkshuisvesting. Zo denkt Companen, adviesbureau voor woningmarkt en leefomgeving er in ieder geval over. Ritske Dankert van de Corporatiestrateeg sprak met algemeen directeur Bram Klouwen over hun onlangs gepubliceerde trends voor woningmarkt en leefomgeving in 2021.

De strategische kop op je huurbeleid

Waarom zou je als corporatie willen nadenken over een strategische kop bovenop je huurbeleid? In dit artikel leg ik je uit waarom je die strategische kop als corporatie nodig hebt. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/de-strategische-kop-op-je-huurbeleid/

Hoe inkomensprognoses de betaalbaarheid van het wonen uithollen

In veel woningmarktonderzoek is te zien dat er te optimistisch gedacht wordt over de inkomensontwikkeling op de lange termijn. Zowel in goede als in slechte tijden lijken we wel geprogrammeerd om te positief te denken. Mijn stelling is dat deze optimistische inkomensprognoses de betaalbaarheid van het wonen uithollen. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/hoe-inkomensprognoses-de-betaalbaarheid-van-het-wonen-uithollen/

Wat als jouw bestuur en management geen heldere kaders geven voor beleid?

Stel: je bent beleidsmaker. En jouw bestuur of management definieert geen heldere kaders. Wat moet je dan doen? Je leest het in dit artikel. Of het nu gaat om je huurbeleid, portefeuillestrategie of onderhouds- en kwaliteitsbeleid… Als je geen heldere kaders hebt, dan is de grote vraag: waar begin je überhaupt? Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/wat-als-jouw-bes…even-voor-beleid/

Hoe check je of de prognose voor je werkgebied klopt?

Bevolkingsprognoses zijn onmisbaar bij het opstellen van corporatiebeleid. In dit artikel lees je hoe je erachter komt of de bevolkings- en huishoudensprognoses voor jouw werkgebied realistisch zijn. Meer lezen? https://corporatiestrateeg.nl/klopt-de-bevolkingsprognose-voor-jouw-werkgebied/

Waarom 1 corporatie per gemeente niet genoeg is

Als er meerdere corporaties in dezelfde gemeente werkzaam zijn, hoor je al snel stemmen opgaan om deze corporaties te laten fuseren. Dat is begrijpelijk vanuit het idee dat er dan 1 aanspreekpunt is voor bijvoorbeeld de gemeente. Vanuit corporaties wordt bovendien gedacht dat er dan voldoende tegenwicht geboden kan worden aan de professionaliteit en het schaalniveau van de gemeente. Toch denk ik dat meer dan 1 corporatie per gemeente belangrijke voordelen heeft.

Waarom winst of verlies niets zegt over de financiële gezondheid van de corporatie

Waarom maken corporaties winst of juist verlies? Daar bestaat veel discussie over. Als er veel winst wordt gemaakt, wordt er al gauw geroepen dat corporaties niet sociaal zouden zijn. En als er verlies is: waarom gaat die corporatie dan niet gewoon failliet?